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    “三道红线”下的房企融资之变

    2020-10-26     来源:中国房地产报     浏览:2687



    始于三季度的房企融资监管机制正在不断细化、落地,并开始逐步显效。


    8月20日,央行、住建部推出的针对重点房企的资金监管和融资管理规则被媒体披露,其中“三道红线”的指标是业界关注的焦点,也成为房企融资的转折点。尽管目前只是在部分重点房企中试点,但业界普遍预测在全行业铺开是大概率事件。在政策的威慑下,开发商开始主动调整债务结构,通过加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资等方式主动降杠杆、降负债。


    前三季度融资环境总体宽松


    受疫情影响,今年货币政策总体宽松,融资成本处于历史低位。尽管监管层对房地产领域采取了严厉的融资管控措施,但总体融资环境并不算差。从国家统计局近日发布的数据看,1~9月份,房地产开发企业到位资金136376亿元,同比增长4.4%。其中国内贷款20484亿元,增长4.0%;利用外资94亿元,下降9.5%;自筹资金44485亿元,增长5.9%;定金及预收款45145亿元,增长2.9%;个人按揭贷款21783亿元,增长9.5%。


    从资金来源结构分析,自筹资金和个人按揭贷款增速明显。自筹资金的主要来源为企业发债和非标融资,说明企业正在借助融资成本相对低位的时间窗口抓紧储备资金。这一点从房企发债数据也可以得到体现。据贝壳研究院统计,2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元,其中房企债券境内融资规模占比62%元。第三季度境内外债券融资发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%。个人按揭贷款增速明显,说明房地产销售比较活跃,房企通过预售回笼资金效果明显。


    信托融资方面,在信托行业“去通道控地产”的政策以及房企融资“三四五新规”影响,房地产集合信托今年仍然受到严格管控,占比持续下降。2019年上半年投向房地产的信托规模占比超过40%,而2020年上半年则下降至27.43%。2020年7、8月份,房地产信托分别发行502、501只,发行规模分别为687.23亿元、859.44亿元,9月份房地产信托的发行数量降至360只,发行规模降至634.21亿元。


    从融资成本看,受宽松的货币政策环境影响,银行信贷融资利率今年总体处于低位;国内信用债利率水平因公司评级等因素有所差异,但总体水平并不高,一些优质房企债券融资利率甚至低至2%左右。据贝壳研究院统计,2020年前三季度房企新增债券类融资成本为6.11%,较2019年全年下降0.96个百分点。


    融资监管机制开始“发威”


    上半年因疫情为房企带来的宽松融资环境,随着三季度针对重点房企的融资监管宣告结束。进入三季度,监管部门持续释放房地产金融政策收紧的信号。8月,住建部、央行召集重点房地产企业座谈,并发布了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》,其中涉及资产负债率等8项指标。


    中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在三季度金融数据发布会上表示,建立重点房地产企业资金监测和融资管理规则的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。


    这样的监管规则正在一步步细化并深入落实。近日有消息称,深圳等地部分国有银行开始收紧房地产经营贷(“房抵贷”)的贷款条件,加强企业资金流水的穿透审查,严防资金违规流入房地产。北京市住建委也传出消息,北京市将陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查。


    政策的收紧对房企的融资、投资决策乃至公司整体战略正在产生影响。销售层面,房企开启“抢收”模式,主动降价促销加速回笼资金。以恒大为例,9月份在全国开启的“全线七折”售房带来立竿见影的效果,9月1日~10月8日38天,恒大实现销售1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米。


    回笼资金更为直接的方式则是抛售项目或股权“瘦身”。9月14日至9月23日,招商蛇口先后转让了一批城市物业项目,包括广州番禺房产项目、深圳兆盛格致和明华(蛇口)海员服务公司100%股权,以及深圳乐怡置业49%股权。珠江实业9月23日将其持有的颐德大厦股权转让给控股股东广州珠江实业集团,并以2.13亿元转让广州天辰房地产49%的股权。9月18日,中南建设发布公告称,拟以200万元向控股股东中南控股转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。此外,金茂、华侨城等亦有频繁的股权转让行动。


    除了直接出售资产,股权融资也是房企降负债的最佳选择,越来越多的房企通过引入战略投资者缓解资金压力。从6月份开始,就有万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股。6月万科引390.4亿元战投,8月恒大引入235亿港元战投,泰禾集团也通过引入战投寻求自救。据同策研究院统计,1~9月份房企股权融资同比大幅增长134.18%。


    信托融资方面,股权投资类信托增长明显。据统计,前三季度共发行695只股权投资信托,其中八成投向房地产,这从一个侧面反映出房企融资“债转股”的趋势明显。


    四季度融资收紧,房企生存压力增大


    三季度的融资监管机制在9月份已经开始显效。从国内信用债发行情况看,9月份房地产企业信用债发行明显减少。据Wind数据统计,8月份投向房地产的信用债发行78只,金额719.66亿元;9月份则减少到58只,规模下降到607.22亿元;进入10月,这一下降趋势更为明显,截至22日,仅发行17只,发行金额仅为182.86亿元。从保利投顾监测的典型房企融资规模数据显示,房企融资总量连续两个月回落。伴随着融资收紧,融资成本也出现上升趋势。据机构统计,9月单月房地产债券融资成本5.53%,环比上升0.19个百分点,其中境内融资成本4.84%,是2020年以来单月最高值。


    一方面是融资收紧,另一方面则是到期债务规模增加。据贝壳研究院数据,9~12月房企债务到期规模约3603亿元,较2019年同期增长68%。11月到期债务规模最大,达1071亿元。在此环境下,债务违约现象开始频发。泰禾集团10月10日晚公告称,由于公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题,公司流动性出现困难,无法按期完成公司债券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02发行规模30亿元,票面利率7.5%,本次应兑付本息17.18亿元。而此前泰禾集团已有多只债券出现违约。此外,中信建投9月14日称,因天房集团16天房04债券违约,从2020年9月15日开市起,16天房04、16天房03停牌。


    四季度仅剩下两个月时间,对于高负债、高杠杆的房企来说或许是生死的考验。


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