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地王再现,万科们“活不下去”的危机因素太多了

2020-05-20     来源:海西派     浏览:4411

  这段时间中国楼市的走向,可以说是让很多人大跌眼镜。


  原以为受到整体经济的冲击,无论是开发商,还是购房者,都会更加谨慎的做出选择,因此,很多专家学者对楼市的预估都是慢热。但没想到,在一季度结束以后,楼市却引来了多年不见的火爆场景。


  且不论深圳、广州等一线城市迎来了一波又一波的抢购潮,秒空、售罄等词如今在一些二线城市也变得司空见惯,但最重要的是,一级市场已经出现了前所未有的火爆场景,各地土地成交接连打破纪录,多来未见得地王再次重出江湖。


  当我们的世界正在面临着前所未有的大变革的时候,中国楼市或许也将迎来一场重大的革新,大洗牌时代或许已经来了。


  地王重出江湖


  近期,福建厦门等地区百亿级别“地王”再现,土地市场关注度提升。


  4月22日,厦门一宗含住宅用地的综合地块被上海泰鸣贸易有限公司以103.5亿元成交,折合楼面价50599元/平方米,溢价率达43.8%,成为厦门地区近年来总价、单价双高的“地王”地块。这是继2月20日上海310.5亿元“地王”成交后,今年以来全国第2宗百亿级“地王”。


  无独有偶,4月29日南京拍出5宗土地,总成交价129.06亿元,其中成交价最高的一块土地,楼面价高达3.5万元/平米!


  此外还有上海、杭州、福州等多个城市出现开发商争抢土地的局面,这样导致4月的土地溢价率也出现明显上涨,多个城市4月土地成交额超过百亿,其中南京以439亿元排在首位。


  根据数据显示,4月全国300城土地成交量价齐升,在厦门、杭州、南京等多个城市频繁出现“地王”的背景下,全国土地成交平均价突破3000元/平米,创下了自2018年来的新高。


  房企洗牌加速


  在这一轮的土地成交热潮中,我们似乎只能看到一些头部房企的身影,以往的一些地方本土的房企已经不见了身影。


  据中指研究院监测,2020年前4月,保利地产、香港置地、中国恒大3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国3家房企拿地金额在200亿元至300亿元。新城控股、招商蛇口分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元,占TOP50企业的37.8%。


  除此以外,各大房企也纷纷利用当前的市场下行趋势,开启了新一轮的并购热潮。


  Wind数据显示,今年以来房地产行业境内并购案例44起。其中,房地产开发类33起,房地产经营类4起,房地产服务类7起。房地产开发类并购涉及金额约480.22亿元。交易买方包括北科建集团、绿城集团、光明地产等,交易卖方多为中小企业。


  中指研究院指出,受疫情影响,一些企业资金链承压,为行业整合创造了机会,预计今年整体并购规模将大幅超过去年,下半年或迎来时机。百强房企将成为并购主力,集中度或进一步向TOP30企业集中,现金流充裕的企业将更加积极参与并购。


  克尔瑞研究中心数据显示,中梁、华润、中海、中交等房企相继发布“寻地合作计划”,包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购等方式。这类企业多以国企、央企为主。


  活下去才是硬道理


  当年万科喊出“活下去“的口号的时候,很多人不以为然,而时至今日,大家终于理解了万科的苦衷。


  在很多人的眼里,活下去是当前很多中小房企最大的问题,因为这些中小房企最为依赖的,便是现金流,一旦现金出现问题,就会直接导致他们的破产。


  其实,头部房企何尝没有压力呢,正所谓家大业大,市场对于他们的冲击更为严重,现金流、融资等各个方面都是问题,所谓的并购,其实也是一种生存策略,一旦策略出现失误,后果也是不堪设想。


  当然,正所谓瘦死的骆驼比马大,行业并购重组的加速,导致中小房企生存压力加大,头部房企规模效应将逐步显现,资金雄厚房企将掀起收购兼并浪潮,甚至包括头部企业的强强联合,拥有稀缺资源标的企业会成为并购热门标的。


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