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    2020年楼市又现“日光盘”,买房要趁早吗?

    2020-01-10     来源: 90度地产微信号     浏览:2440

    2020年开年,“三九天”的天气出奇的暖,楼市也意外地火爆起来了。作为上一轮楼市的“领头羊”,深圳、上海相继出现了若干了“日光盘”,北京、苏州、杭州、成都等地土地市场火热,地市与房市交相辉映。


    媒体和业内惊呼,2016又要来了!站在当下,无论是经济层面、宏观政策(货币政策和调控政策,都开始松绑了),多么像2016年全国楼市启动前的景象。而且,当前热点城市库存都很低,特别是深圳和苏州,存销比仅仅才7-8个月。最可怕的,就是房价上涨预期抬头,借助政策利好,形成新一轮需求攻势。如果这样的话,天公作美,买房要趁早。


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    2019年,过去10年最好的一年,过去了。2020年,被誉为“迎难而上”的新十年,开启了。对于地产来讲,2020年或许要比2019年要好一些。因为,新年伊始的楼市,又火爆起来了,这或许是2020年楼市“大年”的一个征兆!2019年,年头火到年尾的深圳,豪宅税新政引爆的二手房行情,蔓延到新房了,久违的“日光盘”又重出江湖。近期,深圳有4个楼盘开售,诞生了两个“日光”,都在国家科学中心的核心承载区——光明区(其实,区域位置挺偏的)。


    其中,一个叫绿地新都会的新盘,362套住宅,1000位抢购,线上开盘30秒售罄;另一个叫勤诚达正大城,395套房子,开盘4小时基本售罄。夸张的是,这种躁动的情绪,开始传染到距离深圳主城区120公里之外的深汕新区。这个加盟深圳没几个月的宠儿,配套服务设施大多还停留在图纸上,就因为她是深圳的第11个区,固话区号换成了0755,近期就诞生了2个国企造的“日光盘”。一个是老牌深圳国企开发的振业时代,另一个是深汕投资集团开发的开元小区。


    可见,新区开发、国企带头,基建和公共服务等配套所需资金,还得掘地而来。更进一步讲,地产和配套“不分家”,地产拉动配套,配套驱动地产。尽管深汕限售5年,但“不限购”,这个信号很明显,就是鼓励买房,分享区域长期红利。2020年1月份,深圳楼市热浪滚滚,延续的是2019年底的翘尾行情。刚刚过去的2019年12月份,乃是深圳楼市值得纪念的月份,新房成交4823套,过去5年里,该数据仅次于2016年2月的5410套;二手房成交了9959套(有统计突破了1万套),这是时隔56个月后,二手房再次出现超过9000套的海量成交。


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    大家都知道,买房和卖房都讲究气候,楼市的季节性很明显。1-2月份,正是一年中最冷的季节,很不利于开展各类营销活动,各单位搞完年会,就开始计算奖金,准备放假事宜了。年后3-4月份,正所谓金三银四、春暖花开,买家和卖家都很活跃。所以,通常房地产过年放的小长假也丝毫不短。回看2017和2018年,都是如此。去年12月底,据说有开发商提前“放大假”了。


    2020年,新10年开启,就要与众不同,首先在气候要就要挥别寒冷。1月6日是小寒节气,但广州和深圳的气温已经攀上了28°历史罕见,本周笔者办公室破天荒地连开了3天空调。这样的天气,看房、买房,你别说,还确实是个不错的选择。1月份的楼市,也真的应景!很多盘集中在1月上旬开盘,好的开始是成功的一半,都想要在2020年的第一周为全年开个好头!


    近几天,上海的气温高达20度,可谓历史罕见。同样高温的是,沉寂了三年的上海楼市,2020年第一周,居然诞生了6个“日光盘”。相同的“日光”、不同的成因,有价格诱人的,有品质和口碑的,有轨交优势的(始发站点楼盘)。但是,不管怎么复盘,1000万的顶复眨眼就没了,从冰封到热销,竟然在跨年之际的短短几天发生,这绝非是楼盘基本面所能解释的。


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    上海隔壁的苏州,本以为2019年年中的几次调控加码,楼市被死死地摁在地上了。近期,微妙的情绪发生改变。俗话说,春江水暖鸭先知,楼市异动,往往从土地市场开始。1月8日,2020年苏州首场土拍表现火热,“一次性报价”、“现房销售”的规则下,没能挡住拿地热情,高新区一宗宅地由苏高新和禹洲联合以总价9.6亿元竞得,楼面价14763元/平方米,溢价率13.56%。


    起拍后,该地块在3分钟后就触及竞价高限,进入一次报价阶段,并且创造了板块新地王。地市同样火热的,还有远在千里之外的京城。2019年楼市回调,限竞房和共有产权不再主导供地,不限价地块的占比,从1/10增加到了近50%。库存日渐垒高,调控效果已达到,见好就收,稳字当头嘛!


    显然,开发商嗅到了某种不一样的味道。所以,当位置不错还不限价的石景山区2地块释放出来以后,2019年的拿地狂人——融创和中海,自然不会错过。开年第一锤,两宗地5万元左右的楼面地价,也宣告石景山或将进入“8万时代”了。土地市场的热浪,同样在杭州、成都等热点城市蔓延,这里就不一一赘述了。总之,2020年新年,真得不一样,楼市有点猛了。


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    媒体和业内都在惊呼,2016又要来了!


    回顾楼市,历史总是惊人的相似。2015-2018年,全国楼市在一二三四线城市之间,完成了第一次完整的“板块轮动”。2015-2016年,沪深楼市率先发力,不愧为领头羊,不到2年时间,沪深房价翻了一倍左右;2016-2017,“领涨”的交接棒顺利传递给了二线城市,以苏州、合肥、厦门和杭州为代表的楼市“四小龙”,惊艳地实现了中段发力,期间住房价格上涨超过30%。


    2017年,交接棒传给了三四线城市。在棚改、去库存、返乡置业等多重红利的重磅加持下,曾经库存高压的三四线,反弹之迅猛,毫不亚于一二线城市。这两年,房价涨幅TOP10的,基本被三四线包揽了。整合2019年11个月70城二手房价格变动数据,取平均值,涨幅前五的城市是:唐山1.2%、 西宁1.1%、呼和浩特1%、哈尔滨0.9%、大理0.9%,都是三四线城市。


    楼市的温度在一二三四线城市完成了一次完整的、完美的轮回。现在看,多么像2016年,貌似又回到了起点,北上广深一线城市,自2016年10月份调控后,蛰伏了3年多,要开启又一轮反弹了。更重要的是,上一轮楼市爆发前,各个城市的在售库存亚历山大。现在则完全不同,楼市经过2015-2017年的全面回升,2018-2019年的高位徘徊,热点城市都处于“低库存”状态。


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    简单推演,当下绝非城市的基本面脱胎换骨了,而是外部环境上,当前与2016年很相似。调控政策上,首次将“稳地价、稳房价、稳预期”列为长效机制,并与“房住不炒”并列。可见,在“稳增长”,顺利完成“十三五”和脱贫攻坚双双收官等大环境下,政策似乎开始转向了“托底”;在货币政策上,基调从“松紧适度”转向“灵活适度”,2020年1月1日全面降准,3月1日,开启存量房贷定价将向LPR转轨,业内对此解读是,房贷开启了降息的节奏。


    别小看现在的老百姓(603883,股吧),他们动不动就和你谈货币政策、谈LPR,谈都市圈、大湾区等等非常专业的东西,他们对政策的一举一动是非常敏感的。过去几轮房价上涨,凡是错过的人,都发誓要抓住下一次机会。现在,要防止房价再次上涨,更要命的是,在国家鼓励都市圈发展,全面落实“一城一策”的背景下,要防止扶持政策走歪,预期趋于一致,形成共振和踩踏。


    现在来看,预期太吓人了。作为上一轮楼市回升的“领头羊”,深圳居民对于房价上涨的预期,那是杠杠的。即便在不久前,“抱团涨价”被调控政策凌厉的攻势暴揍,但根据贝壳的统计,2020年第一周,深圳二手住房挂牌价格上调的业主,占比高达61%。上海也一样,中原地产二手房报价指数,2020年第一周为39.99,连续三周上涨,这也是2019年8月以来的最高值(下图)。


    无论专业机构,还是普通民众,无论预计2020年“小阳春”,还是下半年抄底,认为2020年房价跌的,比例很低,这很可怕。2019年四季度央行城镇储户报告显示,对下季度房价,26.5%的居民预期“上涨”,51.5%的预期“基本不变”,11.1%的预期“下降”,10.9%的居民“看不准”(下图)。

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    无论专业机构,还是普通民众,无论预计2020年“小阳春”,还是下半年抄底,认为2020年房价跌的,比例很低,这很可怕。2019年四季度央行城镇储户报告显示,对下季度房价,26.5%的居民预期“上涨”,51.5%的预期“基本不变”,11.1%的预期“下降”,10.9%的居民“看不准”(下图)。

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    看看,只有11.1%的预期房价下跌,稍有不慎,处于摇摆态势的51.5%的居民,转而预期房价上涨。“房住不炒”和“一城一策”高频交替,一年之内或许就会转换,楼市因此也形成鲜明的小周期特征,2017年、2018年、2019年都出现了楼市小阳春,2月份-4月份楼市就明显回暖。


    照这样的趋势判断,2020年“小阳春”似乎铁板钉钉了。买起买不起是一回事,什么时候买,那是另一回事。既然趋势明显,行动就赶早不赶晚。从深圳、上海新推盘来看,定价相对理性,彰显了开发商“回款是第一目的”的营销指向。既然,开发商将压箱底的好东西拿出来了,既然当前市场情绪还算稳定,天公也做美,早出手,也算是赚到便宜了。要记住,这年头,“房住不炒”的时代早就不是闭着眼买房了。如今买房,没有赚到便宜,那就是吃亏了。

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