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房价下跌的城市越来越少,是否意味着楼市再起飞?购房者面临抉择

2019-04-19     来源:专聊房君     浏览:1254

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近日,国家统计局发布了重点监测的70个大中城市商品房销售价格指数,数据显示,3月份,一二三线代表城市房价同比继续上升,其中一线、二线、三线城市新房价格同比上涨分别为4.2%、12.2%、11.4%,同时,二手房价格也呈现不同程度上涨,特别是新房价格,3月份环比2月份涨幅有所扩大。


从统计的数据来看,3月份70城房价下跌的城市只有4个,二手房下跌城市由2月份的14个减少到10个,热点城市房价由负转正。现在摆在大家面前的问题是:房价下跌的城市越来越少,是否意味着楼市再次起飞?特别是对于那些在观望的购房者来说,现在似乎到了面临抉择的时候。


先来看看目前楼市几个奇怪现象


1.楼市“小阳春”确实存在。无论你承认不承认,今年开年以来,我们看到了各大售楼处人头攒动的情况。有人讲,这都是“房托”或者“小蜜蜂”。对于这种情况在开发商开盘时可能会存在。但这大都存在楼市冷淡期,或者不好销售的楼盘里。对于这波小阳春来说,笔者认为,只要不是在集中开盘期,平时或者周末在售楼处穿梭流动的看盘人员基本都属于有购房需求的群体。


2.二手房市场有所回暖,但成交量还是比较低迷。二手房回暖主要存在于二线以上城市,特别是前期较早进入调整的城市,比如上海、北京、厦门等城市或区域二手房成交量回升力度较大,且价格触底回升。而对于更多的三四线城市二手房成交量并未有明显变化,且成交量也未有大幅放大。总体看来,二手房市场在不同等级城市表现分化明显。


3.开发商或者房产代理中介拓客密度加大。近一段时间以来,相信大家看到街头巷尾都有楼盘的宣传单页,我们也时不时接到售楼员电话,有时候一天时间还不止一个,如果你去过一次售楼处,后面的电话将会不断。种种现象看来,开发商和房产代理公司加大了商品房销售的拓客力度和密度。


出现上述现象原因何在?


1.累积的购房需求陆续释放。我们知道,楼市需求无处不在,无论是在楼市火热期,还是冷淡期,甚至是房价下跌过程中,每天都有买卖交易活动,只是多少而已。这波开年以来的楼市小阳春现象主要是因刚性购房需求的持续释放。本轮楼市自去年下半年开始调整以来,购房者观望氛围浓厚,这些购房需求在今年开春以来陆续释放,释放需求的主要原因,一是自住需要;二是市场宽松氛围浓厚,导致购房者看涨预期增加。


2.大城市购房者担心房价再涨,小城市购房者担心房价下跌调整。本轮楼市调控政策最严的是在一线城市,其次是二线,以此类推,其中三四线城市是本轮楼市去库存战略重点鼓励城市,所以政策最为宽松,房价涨幅也最大。说道底,本轮楼市小城市房价涨幅不输一二线,形成一种预期是:大城市没涨够,等待企稳抄底的大有人在,而三四线小城市却因涨幅阶段性透支,购房者不敢贸然入市。反映在二手房市场上,没经历过二手房市场的小城市成交量始终上不来。


3.开发商销售指标重,回款压力大。从融资成本和融资渠道来看,虽然说当前的融资环境对开发商比较有利,但1-2月份商品房销售额同比去年都下降不少,在全年指标相比去年还有增长的情况下,接下来几个月的销售任务指标显著增加,这对开发商来说,需要拓宽销售渠道和加大销售力度,如此前恒大席卷全国的促销策略。相信在接下来各个节日时段的促销折扣活动还会继续,开发商为加快销售进度赤身肉搏也是可以看到的。


房价下跌的城市越来越少,是否意味着楼市再次起飞?购房者面临抉择


目前的市场确实回暖,但城市之间、一二手房市场之间分化明显,说明这个市场不再是一边倒情况。正如国家统计局城市司高级统计师刘建伟对刚发布3月份商品房价格变动数据评论道:各地继续坚持一城一策,保持政策连续性,当前房地产市场总体处于平稳。笔者认为,虽然当前房价下跌城市越来越少,但并不意味着楼市再次起飞。


但我们也要明白一个现实,虽说房价在一城一策管控下,不会大起大落,但随着市场逐步回暖。我们不同的购房目的将面临不同的选择。对刚需和改善置换的群体来说,这样的市场还是应宜早不宜迟,即使房价微涨,也会增加自己的购房成本;对于保值增值为目的的购房者来说,势必加大了入市的难度,因为房价即使有一定幅度上涨,但除掉高昂的房贷成本以及资金本身成本,年度低于10%的涨幅也不值得购买。当然这里有一种情况除外,那就是全款购房另当别论。

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