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房市下半场,可别只为房子而紧张!

2018-09-26     来源:华商韬略     浏览:1051

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一掷千金,或许买个后悔晚矣。

每次认真谈房子,一位同事都会后悔当年因为每平米300来块的差价,没买隔壁那个更好的小区。这不光是因为当年300来块的差价如今已变成了2万多,更因为他每天都要生活在一个比较起来简直是天壤之别的环境。


这样的情况并非个例。


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虽然一些地方的房价还在疯涨,各种抢房的奇葩现象仍在上演,但真正有远见的人,已经开始更清醒地看待和规划房子的未来。


首当其冲的是对市场更敏感、也更有市场影响力的龙头开发商。


比如,万科将自己由“城市配套服务商”升级成了“城乡建设与生活服务商”,恒大也开始以高质量增长为首要目标。


一些二线、三线地产商也比过去更加焦虑和只争朝夕。媒体上,三天两头就可以看到他们的各种新口号。


无论龙头,还是二、三线开发商,大家都不再只是强调地段和房子有多好,美好生活,居住品质,生活方式……成了大家争先恐后使用的关键词。


这么步调一致地强调这些关键词,是因为大家都真正感受到了市场的变化:喊了好多年的消费升级,已经成为房地产市场演变的主旋律。


这个主旋律之下,无论是首套刚需,还是改善型,甚至炒房人,大家都对居住品质有了更高的要求,这也是地产下半场的核心特征。


而美好生活,居住品质,生活方式,都必须依赖于一件事:


物业服务与管理。


物业服务与管理不但决定居住生活品质,还决定房屋价值。


中指院的数据显示:2016年,全国物业管理百强企业在管的住宅,平均二手房价比周边高出11.45%。高出的关键,是百强更好的物业服务与管理。

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范围缩小到十强、首强,差距更明显。


2016年末,一份针对全国15个大中城市、近1.5万平方米、10年以上住宅项目的抽样调查结果显示,同类型、同时间、同开盘价的项目中,98.3%的万科物业在管住宅价格高于周边项目,整体溢价高达惊人的26.77%。


优质物业溢价的背后,是中国物业整体水平的亟待提升。


中国的房价贵冠全球,但物业服务整体水平连中等发达都赶不上。房屋短缺年代,开发商和购房人的重心都在房子本身,服务普遍被放在次要的位置。


但这些年,开发商和购房人的共同进步,让物业服务愈发重要。在万科等先知先觉的开发商带领下,好物业和坏物业的差别日益显现,而且差别兑现成了价值。


当这种价值差异不断上演并被体现到房价上,即便过去对物业重视不够的开发商,也都不得不慎重地面对一个问题:


如何提升物业,让房子更有价值。


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中国的物业管理公司主要由两部分构成:一是开发商自建的物业管理公司,二是独立于开发商的物业管理公司。


无论哪一种,在物业管理价值不够显现,本身欠缺赢利性的环境下,绝大多数公司都是相对消极的经营,行业也因此整体水平停留在低端,并且高度分散。


▲2016年全国物业管理15强企业


但最近这些年,形势有了比较大的改变。


一组数据是,2013年,全国百强物业的市占率只有16.28%,但到2016年年底,这一数字已经攀升至29.44%。而且,百强企业之间的头部效应也在加剧,过去10年,百强企业在管面积平均增速为10%,但前10强的平均增速高达38%。

变化的背后,有头部公司的主动出击。


比如,港股上市公司彩生活、中海物业、绿城服务等5家公司,均不同程度加快了兼并收购的步伐。万科物业则通过股权合作、全委等模式,从负责万科自身的物业管理,大步独立开放向其他开发商提供服务,协助其弥补物业管理的短板。


这些头部公司的努力,也让物业管理的价值在开发商层面更加显现。


国内百强开发商与百强物业公司的相关数据显示:那些真正靠产品获得竞争力(统计对象仅限百强开发商)的开发商,背后均站着成熟的物业管理公司。


优质开发商凭借物业管理优势提升品牌价值与利润空间的同时,一批开发商则因为物业管理而价值受损。曾有分析指出:国内数家大型开发商的口碑,与其规模、地位极度不匹配,已经成为制约其未来发展的隐患。


导致其口碑不佳的关键因素,正是物业管理的欠缺。


但对这个欠缺,开发商们也有委屈,因为他们的专长,甚至责任,都只是盖好房子,后期的业主需求、社区文化、设施维护和修缮等,全部都是物业的工作,但很多开发项目的物业公司并不属于开发商自己。

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