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这才是房企四大天王

2019-08-10     来源:地产风声     浏览:2064

来源/地产风声


文|内幕君


江湖里的隐世高手。


1


飞雪连天射白鹿,笑书神侠倚碧鸳。


金庸笔下的武林,侠客无数,有儒侠、道侠,也有民间侠士,形象各异。无一例外的是,他们个个身怀绝技。


比如乔峰,师从少林与丐帮,凭借“降龙十八掌”威震天下。张无忌年纪轻轻,一己之力击退六大门派;郭靖融汇“九阴真经”、“ 降龙十八掌 ”和“左右互搏”三大神功,固守襄阳数十年。


相比之下,有些高手显得另类:一手带出天山童姥、无崖子和李秋水的逍遥子;十秒KO萧远山、慕容博,化乔峰掌力于无形的扫地僧;纵横江湖三十年未尝败绩的独孤求败。


这类人统称“隐世高手”,江湖戏份不多,一旦出手,武力值惊人。


拿独孤求败来说,号称剑魔,光听名字就知道了得。从利剑闯天下,到软剑败敌、重剑一力胜十会,再到飞花摘叶皆可伤敌,再后来功力通玄,徒手发动剑气就欧了。


从他剑冢中的遗言可知,无敌是多么寂寞:


群雄束手,长剑空利,生平求一敌手而不可得,诚寂寥难堪也。


地产圈就有四个这样的隐世高手,凭着深厚内功(殷实家底),可以轻松吊打百强。


他们叫保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口。


2009年,别人开源节流,裹着棉袄过冬时,销售额430亿的保利,轻松甩出460亿买地。


2019年上半年,楼市降温明显,碧桂园、恒大增速下降,保利却同比增长20%,华润比增36.5%,中海比增40%。


火炼之下,才知道谁是真金。


2


可以这么说,「碧万恒融」是房企第一天团,「招保中华」则是四大天王。


毕竟,不是所有企业都能影响国家命运。


两次鸦片战争打完,骄傲的大清朝被大炮轰怕了,发起洋务运动自救。李鸿章上书朝廷:师夷长技以制夷,咱们办一批新式企业吧,比如轮船公司。


于是有了今日的招商局集团,人称“中国民族企业百年历程缩影”,教父一般的存在。


1872年,官商合办的招商局在上海创立,中国最早的航运企业由此诞生,也是中国第一家股份制公司。此后,招商局孵化出中国第一批工商企业:


中国第一家大型煤矿─开平矿务局、中国第一家大型钢铁煤炭联合企业、第一家大型纺织企业、第一家银行、第一家保险公司。


每一步都在创历史。


1937年夏天,日军重兵封锁吴淞江口,妄想一举拿下上海,然后溯江而上直捣南京。


国民政府想了一个办法:找些大船沉到江中。硬碰硬打不过,但也不能让鬼子顺利划水。


听到号召,招商局的船队慷慨奔赴,在各要塞先后沉下24艘船,船上装满大石块。


一次悲壮的沉船报国,招商局要付出:


24艘船总计3.45万总吨,约占船舶总吨位的40%。


相当于自断一臂。


同一时期,有个叫杨廉安的青年,从上海转到香港开店,商号“联和行”。


这个年轻人原名秦邦礼,1931年用两根金条在上海开办6家店铺。给他金条的人叫陈云,是当时中央特科负责人。


有些顾客特别“八卦”,每次来店里都要问,你家三个孩子都好吗?如果店员回复“好着呢”,顾客立马会心一笑。


实际上,这些店是共产党的秘密交通站,包括后来的“联和行”。香港沦陷之前,“联和行”经常募集军需物资,送到抗战前线。


1947年年底,管理人员给联和行改名,取名“德润”,并汇报给当时的分管领导朱德。


朱德看到后极力反对:我岂能在主席之前?


这些人太没眼力劲了。


最终,联和行改名「华润」,寄托国人殷殷希望——中华大地,雨露滋润。


怪不得华润人骄傲:我们是共和国的长子。


3


建国前夕,在华润的庇护下,1000多名“重要人士”安全抵达解放区,比如郭沫若、茅盾、黄炎培、马寅初、章伯钧、蔡廷锴、李济深、柳亚子、郑振铎等,都是一些有故事的同学。


建国后,华润的任务转到商业上:对外出口,对内进口。


作为中国进出口贸易公司在港澳及东南亚的总代理,华润贸易额曾占全国外贸总额三分之一。


1957年,首届中国出口商品交易会在广州举行,也就是现在的“广交会”,华润是第一发起者。


七八十年代,霓虹闪烁的香港,以前所未有的速度腾飞,对于内地的个体和企业而言,好比掘金场。


1979年,乘着改革开放的春风,中国海外建筑工程有限公司在港创办,也就是中国海外集团前身,隶属中国建筑集团。中建前身是国家建工总局。


中国90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站,由中建制造。


香港对岸的深圳,推土机日夜轰鸣,招商局在蛇口公社画了一个圈,埋头苦建中国第一个对外开放的工业园区。


1981年,一块巨型标牌竖立在工业区最显眼的位置,上面写着“时间就是金钱,效率就是生命”。


随后两年,这块标牌拆了竖,竖了拆,反反复复折腾,因为口号充满争议:


有人说袁庚既要钱又要命,比资本家还狠。


1984年,中央指示:咱们搞个外贸公司,能做军火生意的那种。原总参装备部和中信公司一合计,保利科技诞生,专门从事军事装备进出口业务。


保利,保谁的利?


每被调侃一次,时任中信公司总经理的徐兆龙,就得解释一次:保利,保利,保卫胜利。


保利公司的司徽P,设计灵感来自英文“PLA”和“POWER”。从图形上看,P就像一个拳头,代表信心和力量。


PLA英文全拼是People's Liberation Army of China,中文叫中国人民解放军。


这就是四大天王的家庭故事:爸爸厉害,爷爷牛叉。


4


至于搞地产,最先掌握这项技能的是中海。


1982年秋天,撒切尔到北京谈判,手里的算盘早就打好了:死咬三个条约,拒不归还香港。


没料到中方态度坚决,邓老毫不客气:“香港必须回归,主权问题无须讨论。”


铁娘子失落地离开人民大会堂,在下台阶时摔了一跤。


两年后,双方签订《中英联合声明》,香港的前途走向明朗。


看好香港楼市的中海,头也不回跃入地产行业,独资开发首个项目——海宝花园。


同年,蛇口工业区房地产公司成立,注册资金200万。此后10几年,凭借垄断优势,在蛇口专注开发复合地产。


1986年8月,中海海宝花园首次开盘,480套房源秒空。有购房者为了抢到房子,排队三天三夜。


第二天,香港媒体大篇幅报道,有个标题写到:排队买楼不知价,只因市民信任它。


做建筑起家,工程质量过硬,加上产品设计合理,中海很快在香港声名鹊起。


随后,中海将触角伸向澳门以及深圳。


1988年8月,中海中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块,后来建成海富花园。


开发这个项目时,中海直接复制香港经验,创下内地房产江湖N个“第一次”:第一次展示实体样板房,第一次引进物业管理、第一次采用“产品说明书”。


项目四次开盘四次售罄,市场证明,这是一次教科书般的复制。用金星的口头禅说:完美。


1992年,中海外发展有限公司在港上市,股票代码:00688,发售8.2亿股股票,集资8.4亿港元,超额认购99倍,冻结资金758亿港元,打破香港历来招股冻结资金最多的记录。


一九九二,是个很燃的年份。


老人南巡,在珠海拱北口岸说了一句:谁反对改革,就让谁睡觉去好了。


广州沙河路17号望星楼,一个20平的房间里,保利地产燃起星星之火。


这一年,广州军区技术局后勤部部长李彬海接到任务:创办广州保利房地产开发公司。


带着12万元,李彬海匆匆下海。公司筹建之初只有8名职员,全是转业军人。宋广菊是第七个来报道的。


1995年,保利推出首个项目——广州红棉花园,一个超20万平的大盘。


此时的华润,通过财务管控踏足地产,入股华远。


1996年,中海市值超过100亿港元,位列香港二十大市值地产上市公司第14。


人间得意,姹紫嫣红。


5


别看今天的中海特稳健,曾经可是个疯狂的主儿。


1997年香港回归那会,有人看空楼市,有人信心十足,中海是后者。


10月14日,特区举办回归后的首场土拍,中海为主组成的财团以50亿拿下屯门地块。


地还没捂热,金融风暴骤临,香港股市短时暴跌。一时间,银行缩贷、房价大跌、股价跳水,中海懵圈了,一个特别现实的问题摆在面前:


退地止损or补齐余款?


中海高层和曾荫权“探讨”了很久,在上缴期限最后15分钟,中海决定咽下这块地,理由是:维护公司声誉和香港社会稳定。


金融风暴影响下,中海股价跳水,市值从高峰时374亿港元一路跌到60亿,加上这块地亏损20个亿,到了分分钟破产的边缘。


用时任掌门孙文杰的原话说:领教了什么叫资本主义,10年辛苦挣的钱,一夜打回原形。


本来是中建的利润奶牛,现在成了烫手山芋。


为了自救,中海开始三年调整:开源节流、增收节支。慢慢的,中海人养成“一张纸两面用”的好习惯。


挨完一顿猛抽后,中海内部定下一条铁纪:净借贷比率不超过40%。与此同时,将重心转回内地。


瘦身的骆驼比马大,在内地小伙伴眼里,中海依然是神。


那时内地地产一哥是万科,但中海的质量管理、成本管理、工程管理远高万科一截。


直到今天,凭借强悍的成本管控能力,中海“利润之王”的宝座依旧稳当。


别人融资,利率10%,中海融资,利率3%。别的房企盖房,从内部到施工方、承包商,里应外合都来揩油。中海盖房,专揩别人的油。


中建底下那些工程局,一听承揽的是中海工程,第一反应都是:他们太抠了。


王石在《十三邀》里回忆:1998年的中海是行业标杆,万科落后它十年。


为了弥补这十年差距,王石苦心用计。


他去找孙文杰谈合,谦虚地说:合体之后,你做董事长,我当总经理。


人家不同意。紧接着,王石推出“海盗行动”,前后挖了中海几十号人,从项目经理、成本经理到工程师,甚至区域总。


这一计叫先礼后兵。


会用计的不止万科。1997年11月20日,广州市国土房管局的会场沉没了一早上,工作人员有些捉急。


越秀区北京南路和荔湾区上九路两个旧城改造项目,将于10点截标,到了9点57分,依然无人应标。


最后两分钟,一名年轻女子把应标书投进箱内,以底价8798万中标。年轻女子来自保利。


这一计叫以逸待劳。


一九九七这一年,江湖故事特别多。


意识到不能窝在村里,蛇口地产改名招商地产。


金融风暴波及华润(北京)置地,股价跌跌不休。1999年,股民一状告到宁高宁那:


一股四块买进,现在只剩一块一毛五。市场表现那么差劲,你们却无动于衷,等着上天恩赐吗?


当时的华润北置持有华远70%的股权,两家明里暗里早有分歧,股民一闹,矛盾加剧。


2000年,华润导了一出戏,名为《三角恋》。


左拥华远,右抱万科,华润试图整合南北两强,用并购方式造出一艘“房地产航母”。


任志强十万个不乐意,选择和华润分手,另创新华远。华润只好自己扛旗打江山。


2002年,华润确立全国发展战略,在上海、成都、深圳频频落子。


2003年,招商地产也走向全国,在福建、上海、北京、广州拿地。


中海的战略则更清晰,以广州、深圳、上海、北京为中心,布局珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。每去一个地方,都会被当地房企偷师学艺,一代宗师名不虚传。


而保利一直守着广州,直到2006年上市后开始全国化。


6


回忆起2008年,99%的房企心有余悸,另外1%认为:


冷冬有袄,时光曼妙。


恒大缺钱、万科降价、金地大甩卖的2008年,保利掏出460亿逆市拿地,当年实现净利润增长50%以上,中海销售面积增长26%,销售均价同比增长3%。


对比2007年, 2008年华润置地的总资产增50.8%,销售收入增80%。


大船总是比小船更喜欢风浪,就像那首《野子》唱的:怎么大风越狠,我心越荡。


2010年,地王频现,房价脱缰,民怨沸腾,上层表示要稳房价。诸葛亮无奈挥泪斩马谡:国资委要求78家非主业央企清退地产业务。


与此同时,认定21家央企可以继续搞地产,四大天王位列其中。


然后,大鱼吃小鱼的整合游戏就拉开了。


中海先收了“叔叔”中建地产,再收中信地产。招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。


保利地产收下中航地产,又以51.53亿代价间接收购保利置业19.38%股权,顺势更名保利发展。这意味着,保利发展不用顾忌与保利置业同业竞争,保利置业重仓的城市不再是“禁区”,保利发展可以自由穿梭。


岂曰无地,收购同袍。


越整合,大鱼越大。重组两年后,招商蛇口在2017年迈入千亿阵营。解禁后的保利喊着“重回前三”。


2018年,华润首破两千亿销售大关,同比增长39%,中海首破3000亿大关,同增29%。


土储方面,截止2018年末,保利总货值2.25万亿元,规模高居TOP3,去化周期5.5年,中海、招商蛇口的去化周期在4年以上,均高于行业4年均值。


不过,和「一年翻一倍,三年涨5倍」的后起之秀相比,四大天王难免被诟病“过于保守”,特别是曾经领衔“招保万金”的招商。


两个月前,招商蛇口开股东大会。


一个股东直言,黄金时代,民营房企冲得很快,国资系过于稳健。进入白银时代,国企(央企)开发商怎么破局?


有个负责人回答:国企有严格的风险管控,集团要求我们有息负债率不能超过50%。


董事长孙承铭接着说:招商局是个百年老店,不能被一个招商蛇口拖垮吧?


阿弥陀佛。


这一点,顺驰的老孙深有体会:一时强不是强,一直强才是真的强。


2006年地产百强中,排在前二十位的分别是:


万科、中海、合生、首开、保利、恒大、大华、绿城、新世界、复地、上实、中远、招商、首创、上海城投、阳光100、金地、北辰、华侨城、金融街。


12年过后,70%掉出二十强,中海、保利、招商依然在位。


你大爷永远是你大爷。

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