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    最凶的楼市资本关键棋,全面开局!

    2019-06-10     来源:米筐投资     浏览:1373

    时下的迷茫与焦灼,以及国内外的乱局让众人又开始犹豫踌躇,然而资本天生的好鼻子总能闻见金钱的肉腥味。


    从4月下旬延续到6月初的土地抢筹,到地方政府抢产业小分队加班加点的招揽名企大咖们入坑,经历过大胆的年代,各自规划的锅都不小,但最终产业的铁锅能分多少肉,看来一切都还得靠抢。


    人来了,地卖了,显然戏只唱了一半。


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    言归正传,我们今天就从“抢人后”时代,从土地的筹码以及抢产业大战中,推演一下未来中国城市版图格局中的趋势。


    文章略长,请保持一份耐心。


    二季度,合肥、武汉、杭州、苏州、郑州、成都等城市既“楼市小阳春”之后,又出现的“土地一激灵”并不单单是土地财政那么简单,背后其实还隐藏着一张楼市下半场的棋局。


    今天的下注,已经不是在赌“放水”,而是在押注未来城市二八开的大趋势,从存量和杠杆的逻辑已经全面转为了城市内功硬实力的逻辑。


    截止5月下旬,全国50大城市,土地出让金额超过1.37万亿。其中前十五大城市,超过5000亿,马太效应明显。细分来看,开发商们在杭州投下1100多亿,在北京、天津、上海、苏州等14个城市下注超300亿。


    百亿千亿真金白银的抢筹,确实有点多头们先干为敬的意味。


    紧接着我们看到:


    涨的有点猛的苏州调控升级了,土地溢价再次被行政按住。


    全国10个房价抬头的城市被领导关注了。


    通州开始对人才减免租金了。


    4月份房地产投资数据也开始出现分化,代表着多头预期的新开工面积开始有下行压力了。


    于是刚需又开始犹豫,究竟买,还是不买呢?


    忐忑的小心脏,扑通扑通。


    改革过渡期的世界总是不止一个真相。中国楼市的盘子太大,市场真相也绝不止一个,走向分化,走向混沌,正确的抉择越来越难。


    有些地方三年未涨,有些地方刚有小火苗就被摁灭了,有些地方自己都不知道是涨了还是跌了,多种信息拧巴在一起。


    就像时下每个人的焦虑:盛宴难道就这样不在了?


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    一直以来,总有人问:这次有什么不一样?


    从历史中走来,没有什么不一样,研究了十几年楼市,经历过三个完整周期,这次和上次上上次本质上也没有什么不一样。


    只是阶段不同,分化的惨烈程度不同罢了。


    对于笔者而言,比起二季度房企的抢地热,我们或许更应该关注以一二线城市为主体接下来的产业资本争夺战。


    大家可以想一下,产业资本那个是吃素的,不挣钱,人家谁会跟你玩。


    “抢人”“抢地”还是旧有的存量思维,或者是弥补经济下行期不足的过渡举措;而新一轮产业资本的硬核儿竞争,才是未来城市所有问题的关键棋。


    站在历史的又一个十字路口,自下而上,我们看到的是个体情绪的杂乱无章;自上而下,我们才能大概率看到历史车轮的大致走向。


    从目前工信部定义的新兴战略产业名单:集成电路、高清显示、航空产业、西药制造、汽车研发、互联网产业六大门类龙头企业的现实布局来看。


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    深圳、上海、杭州、北京、武汉的集成电路产业先发优势明显;


    高清显示产业著名的京东方布局合肥,鸿海系(夏普、富士康)集中布局深圳、郑州、成都、广州;


    航空产业中,上海的中国商飞、西安的中国西飞;


    医药制造相对分散,但上海、武汉、成都的先发优势明显;


    汽车研发如杭州、宁波的吉利汽车、长春的一汽、武汉的东风系;


    互联网产业对于城市的影响更大,杭州的阿里系、深圳的腾讯系,北京的头条系、小米、360、京东等一众互联网头部集聚。


    以上新兴产业布局虽然显示的是既有的存量,但先发优势与沉淀必然是不可忽视的因素,城市开出什么样的产业之花,恐怕早在2008年次贷危机之后都已经奠定了。


    昨天、今天和明天,城市掰手腕也会“拼爹”。


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    2006年,当国内很多城市都在骑着房地产的高头大马高歌猛进的时候,武汉就投资100亿元组建了“武汉新芯”,撒下了中国集成电路产业的火种。


    武汉新芯一期湖北省、武汉市投资107亿元,占了当年省内国有经济投资总额的近十分之一。2012年武汉新芯实现销售收入1.62亿美元,但仍旧处于亏损状态。


    十年磨一剑,2016年,清华紫光和中科院微电子所、清华大学合作,在武汉新芯的基础上再次投入,自主研制三维内存。同年,总投资240亿美元的国家存储器基地在光谷开建。次年,武汉新芯才在财务上实现盈亏平衡。


    和华为海思一样,也有超十年的亏损历史,也有当中国芯片“备胎”的苦楚。


    自主创新、产业升级的路没有卖地卖房来的那么简单爽快,但这才是硬核儿城市必须要走的路,因为城市之间产业链的竞争,最终都将汇聚到收入项,而超额收入才是城市一切美好生活的最根本基础。


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    ▲武汉新芯


    很俗,但却是大实话。


    2018年4月26日,老大视察了武汉东湖高新区的烽火科技集团和武汉新芯集成电路制造有限公司,体现了国家对湖北芯片产业发展的高度重视。


    城市该有的姿态,以前是大拆大建房价猛一窜,以后是什么呢?


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    武汉的芯片往事也仅仅只是一个时代转身的缩影。安徽合肥的京东方,郑州的智能手机产业以及最新获批的大数据产业,成都的5G产业、人工智能产业等都是与抢人大战交织在一起的另一条城市竞争的主线。


    兵马未动粮草先行,尤其是创新产业升阶这种极其“烧钱的冒险”。


    我们通过对比全国25个主要辖区产业私募基金的管理规模,有如下发现。


    北京以30051亿的管理规模在北方树立了一个高点,北方排在第二的是天津6571亿,剩下的大头都被南方辖区上海、深圳、广东、江苏、宁波包揽,在私人投资基金队伍方面,南北方差距尤其明显。


    从侧面也可以看得出来,虽然中西部也在产业争夺中表现积极,但资本和产业的存量和先发优势上来看,未来中国产业创新的中心仍然是聚集在京津冀、长三角和珠三角三大头部城市群,其它城市群会有自己的细分特色,但扮演的角色依然是主动依附和配合助攻。挣钱这件事,中西部中心城市以后脸皮要厚,身体要主动。


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    △图片来源:基金业协会


    近几年,中西部地方政府为应对私人产业基金的不足,几乎在抢人的同时,武汉、成都、郑州、西安等城市都在不遗余力吸引创投基金的进驻。


    武汉市出台促进创业投资健康发展意见;


    西安市支持国家自主创新示范区集聚创投机构的意见;


    郑州出台《郑东新区私募基金发展扶持办法》的通知等等。


    除了引进增量私募基金之外,2015年之后,地方政府自己也是挺身冲在最前面,政府类产业投资基金最近几年可谓是经历了爆炸性的增长。


    2015年政府产业基金目标规模增长近5倍,2018年基金目标规模更是突破12万亿,这些钱将用到哪里?那些城市产业将受益最大呢?


    或许城市化上半场杀出来的“4+15”优势格局(北上广深+成都杭州武汉天津南京重庆郑州西安青岛沈阳大连厦门苏州宁波无锡)依然会延续。


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    △数据来源:清科研究中心


    长期的产业基金的静默期,突然从2015年之后就爆发了,这是一个国家全面拉开产业突围的信号,也预示着未来地方政府之间产业争夺战的激烈程度。


    5月20日,长三角协同发展产业基金第一期募资近百亿;


    成都瞄准高端产业布局,设立1100亿元的产业发展基金;


    杭州设立300亿产业发展基金,重点投向生物医药产业;


    2017年,郑州设1000亿国家中心城市建设基金,201年设立100亿大数据产业基金,并迎来甲骨文数据库的落地;


    如果说空口无凭的话,那么真金白银加老大带头硬钢算不算真实的发令枪呢?有人说有钱砸不出来高科技,也有人说,跟普通人有什么关系呢?


    债务和杠杆带来的是周期性的“三年猛一窜”,而聚焦科创产业收入的逻辑下,房价的曲线将与名义GDP增长相吻合。


    大多数人的命运裹挟在“自上而下”的趋势里。


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