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    太突然!房贷利率重启上调,这些城市极有可能跟进

    2019-05-27     来源:买房参谋(maifangcanmou)     浏览:1502

    楼市的风向变得太快了!从近日多番风向看,楼市似乎又双叒叕要变天。


    在买房人最为关注的房贷利率问题上,几天前,“房贷利率连降4月”的新闻标题还格外醒目。在“已无全国市场”的楼市中,房贷利率的下调却是全国性的大趋势,眼看着买房人已经迎来实实在在的利好……


    一夜间,俯冲中的利率似乎突然一个急刹然后调头转向,重新升高?


    上车的好机会就此泡汤,成为一夜幻梦?


    先别慌,待笔者替大家仔细梳理一下整体走向,再行判断后续趋势。


    1


    最近这五个月,房贷利率是怎么走的?


    1.房贷利率持续降低,住房贷款总额依旧保持高增长


    融360数据15日刚刚发布了2019年4月全国房贷利率数据,数据显示,4月全国首套房贷款平均利率为5.48%,较上月下降8BP,首套平均利率连降5个月;二套房方面,2019年4月,全国二套房贷款平均利率为5.81%,较上月回落8BP。二套房贷款平均利率已连续下降半年,与半年前的6.07%相比,下降了26个BP。


    image.png


    与此同时,央行发布的2019年第一季度《中国货币执行报告》中的数据显示,和房贷利率降低同步发生的,是国民住房贷款总额的高增长。


    这两个数据走势,透露出的重要讯息有两条:


    第一,当下的金融政策和整体信贷环境还是宽松的,即使不说是在鼓励买房,但利率下调确实是在减轻购房者的压力。


    第二,当前中国经济增长最大的驱动力来源于居民消费。消费分为两大部分,一是普通消费,二是住房消费,目前来看,住房消费仍占主导。央行在报告中也谈到“当前经济增长对房地产和基建投资依赖较高”。


    2.这些城市房贷利率最低


    我们说,利率下调是整体趋势。在监测的35个城市中,有29个首套房利率都在下降。其中最低的是以下10个城市:


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    笔者想着重说以下几点。


    第一,厦门。


    厦门房贷利率的降速很快,经历了连续几个月的下调,目前已经降至35个城市最低,平均利率与基准利率持平。


    厦门这个城市很值得一提,作为上一轮周期里最为热门的城市之一,厦门当前的市场状况和其房价水平有一定的脱节。


    第二,上海。


    上海的房贷利率很稳,稳且低。之前一直都是35城最低,四月才被厦门超过。


    上海的楼市,在这一轮调控里被按得很死,有人把上海称作“最会调控房价的城市”。至少在当前来看,笔者深以为然。一个产业足够发达的一线城市,逐步削弱房地产在经济增长中的作用,是一个非常良性的趋势。


    第三,四座一线城市。


    四座一线城市的房贷利率都很稳,且一直都在最低的十座城市之列。说明从调控的实际效果来看,一线城市还是表现得比较好的。因为只有当调控出现成效,利率上才有可能出现一定程度的松动。


    笔者在此前的文章中也说过,2019年的房贷利率走势,大概率是一个稳中有降的过程。现在利率突然调头上涨的消息突然传来,难道风向真的要变了?


    2


    突然转向!这些城市重启利率上调!


    尽管此前就有消息,江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象,但上调多针对二套房,因此并没有引起过多的关注。


    真正点燃“利率走向要变”这根引线的,还是南京传来的首套房利率重新调整至上浮15%的消息。此前,南京部分银行的首套房利率最低已经达到上浮5%的水平。


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    从5%到15%,对买房人来说是多大影响呢?


    笔者替南京人民算了一下,以房屋总价200万元、贷款70%、30年还清计算,上调后南京人民要多支付15万利息。


    目前,上调还没有正式执行。但是据消息人士透露,四大行已于昨日召开会议:首套房利率或将上浮到15%。该政策预计将于下周一(5月27日)正式公布。


    在笔者看来,这个消息并非空穴来风,周一即可见分晓。


    还有哪些城市上调了房贷利率?


    南宁。此前南宁的流房贷利率为首套利率上浮20%,二套上浮25%-30%。近期多家银行上调二套房利率,其中某股份行在南宁的二套房利率从此前的25%上调至40%。


    合肥。在目前首套房房贷利率主流上浮20%的基础上,部分股份行上调至25%。部分银行的放款速度也出现了下滑。


    3


    风向真的要变?


    结合近期房地产市场和信贷市场的多方动作来看,稳预期、控风险,确实已在进行时。这不仅仅体现在房贷方面,从金融政策看,近期银保监会的管控力度强化,尤其是对各类违规资金进入楼市有各类查处。


    但是这是打响房贷利率全面上调的第一枪吗?


    并非如此。


    笔者的态度如下:


    1.“第一枪”已经打响,哪些城市有可能打响第二枪?


    答案很简单:“过热”的二三线城市。南宁,已经被住建部点名列入涨幅过快名单,那么加紧调控、上调利率是必然之举。同在其列的苏州、佛山、大连的买房人,应当做好利率上调的心理准备。


    目前的房贷利率水平过低的城市也应当有上调预期,如近期下调过快的杭州、常州等,这些城市本身库存并不高,一旦利率下调引发市场过热,利率上调的可能性就很大。


    对于房贷利率同样处于低位的一线城市来说,笔者倒认为无需过度担忧,尽管深圳出现了银行停止放贷的现象,但多是由于额度用完所致。对于库存压力较大的城市如厦门等来说,也是一样。


    2.因城施策,房贷利率的“全国走势”也将消失


    其实,对于房贷利率走势而言,总结起来也就是一句话:有压力的持续放松,升温过快的及时刹车。


    在房地产市场,最后一个“全国性”的走势也将消失。


    利率,说到底就是一个既有效又十分灵活的市场调控政策。尤其是对于二三线城市来说,它们对利率变化的敏感度没有一线城市那么高,所以二三线城市的房贷利率可能会更加“个性化”。


    但总的来说,购房者、尤其是刚需不必过于紧张,利好刚需是调控政策的重要原则,即使是利率上调,也将是针对二套房的动作更多。


    最后的最后,对于真正想买房的人来说,根据城市的不同情况,利率上浮5%-10%都已经是较理想的区间,不用过分犹豫。


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